⚠ 税務判断のポイント（先生の最終確認事項）
① 3,000万円特別控除は「居住用財産」であること・買主が親族等でないこと・前年前々年に同特例を使っていないことが要件。物件Bの購入年前後に住宅ローン控除を使うと併用不可の年がある点に注意。
② 10年超所有の軽減税率は所有期間が売却年1/1時点で10年超のとき。物件Bの保有年数の置き方で適用可否が変わる。
③ 取得費の減価償却は建物割合・構造で大きく動く。建物割合は契約書・固定資産税評価から実額を。取得価額が不明なら概算取得費（売却額×5%）。
④ 売却諸費用の自動計算＝仲介手数料（速算式：売却額×3%＋6万＋消費税）＋その他諸費用（率）。相場は売却額の約3.5〜4%。予備費を厚く見るなら「その他諸費用率」を上げる。
⑤ 住宅ローン控除は概算（各年末残高×控除率、限度額頭打ち）。所得税・住民税の控除上限は未考慮。
数値はすべて仮置き。最終的な適用可否・税額は山下先生の判断で確定。